경매 투자 물건 비교 방법 (돈 되는 매물 고르는 3가지 기준)

경매 투자 물건 비교 방법 (초보가 돈 되는 물건 고르는 기준)

※ 경매는 감이 아니라 비교표로 결정합니다.

경매 투자에서 실패하는 이유는 단 하나입니다. “이거 괜찮아 보이는데?”라는 느낌으로 입찰하기 때문입니다. 진짜 투자자는 반드시 3개 이상 물건을 비교하고 결정합니다.

✅ 1단계: 최소 3개 물건 동시에 보기

예시 비교

구분	A물건	B물건	C물건
예상 낙찰가	9,000만원	7,500만원	8,200만원
예상 월세	50만원	42만원	47만원
역세권	O	X	O

👉 비교하면 가성비가 보입니다.

✅ 2단계: 수익률 계산

 

공식

(월세 × 12) ÷ 총투자금 × 100

예시:

• 총투자금 3,000만원
• 월세 45만원

👉 540 ÷ 3,000 = 18%

소액 경매 기준 15% 이상이면 합격권

✅ 3단계: 공실 위험 점수표

• 역세권이면 1점
• 주변 상권 활성화 1점
• 산업단지/학교 인접 1점
• 같은 건물 공실 적음 1점

3점 이상이면 안정권

✅ 4단계: 전세가 대비 안전마진 확인

전세가 - 예상 낙찰가 = 안전마진

전세 9,000만원 / 낙찰 7,000만원

👉 안전마진 2,000만원 확보

이 쿠션이 없으면 위험합니다.

 

📌 반드시 함께 봐야 할 글

👉 경매 현장조사 방법 보러가기 👉 경매 권리분석 쉽게 하는 법 👉 경매 필수 용어 체크리스트

 

✅ 최종 판단 기준

• 수익률 15% 이상
• 공실 위험 점수 3점 이상
• 전세가 대비 안전마진 확보

이 3개 중 2개 이상 충족하면 진행 검토 가능합니다.

경매는 싸게 사는 게임이 아니라, 비교해서 안전하게 사는 게임입니다.