좋은 상가 물건 입찰, 실패 확률 줄이는 7단계 전략

좋은 상가 물건 입찰, 실패하지 않는 7가지 방법

상가 경매는 수익률은 높지만, 잘못 들어가면 공실 지옥입니다. 아파트보다 분석 난이도가 높기 때문에 입찰 전 체크리스트가 반드시 필요합니다. 아래 7가지만 지켜도 실패 확률을 크게 줄일 수 있습니다.

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1️⃣ 실제 임대 시세부터 확인하라

• 주변 동일 평형 실제 계약 월세 확인
• 현재 공실 개수 체크
• 보증금·관리비 포함 실수령 기준 계산

광고 월세 말고 실제 계약 사례가 기준입니다. 공실 2~3개월만 생겨도 수익률은 크게 하락합니다.

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2️⃣ 상권은 유동이 아니라 ‘매출 동선’이다

• 횡단보도 위치
• 버스정류장 방향
• 출퇴근 동선

사람이 많아도 소비 동선이 반대면 의미 없습니다. 낮·저녁 두 번 방문하세요.

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3️⃣ 권리 분석은 생명이다

• 선순위 임차인 확인
• 관리규약 업종 제한
• 근저당·가압류 체크

권리 분석 실수 = 낙찰 후 소송 가능성. 입찰 전 100% 정리해야 합니다.

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4️⃣ 대출 가능 금액 미리 확정

• 상가 LTV 보통 50~60%
• 금리 주택보다 높음
• 사업자 여부에 따라 조건 다름

낙찰 받고 대출 안 나오면 치명적입니다. 반드시 입찰 전 은행 상담 필수.

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5️⃣ 유찰 이유를 반드시 찾는다

2~3회 유찰된 상가가 싸 보일 수 있습니다. 하지만 왜 아무도 안 샀는지 이유가 있습니다.

• 상권 죽음?
• 구조 문제?
• 관리비 과다?

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6️⃣ 목표 수익률 기준 세워라

✔ 최소 실투자금 대비 8% 이상 ✔ 공실 3개월 가정해도 플러스 ✔ 금리 1% 상승해도 버틸 구조

기준 없이 입찰하면 감정에 흔들립니다.

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7️⃣ 초보는 1층, 대로변, 가시성 확보

2층 이상, 골목 안쪽 상가는 난이도가 급상승합니다. 처음은 무조건 가시성 좋은 1층 위주로 보세요.

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📌 경매 투자 필수 참고 글

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※ 투자는 항상 리스크가 있습니다. 충분한 현장조사 후 결정하세요.