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경매 대출 안 나오는 물건의 공통점 9가지 (입찰 전 반드시 확인)
부동산 경매에서 가장 위험한 상황은 낙찰은 받았는데 대출이 안 나오는 경우입니다. 경매는 무조건 대출이 된다고 생각하면 큰 실수를 하게 됩니다.
아래 공통점 중 하나라도 해당되면 대출이 거절되거나 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
1. 대지권 미등기 물건
아파트나 빌라인데 등기부에 대지권 표시가 없는 경우 은행은 담보가치 산정이 어렵다고 판단합니다.
- 감정가 대비 한도 축소
- 일부 은행 취급 불가
2. 법정지상권 성립 가능성
토지와 건물 소유자가 다르면 법정지상권 문제가 발생할 수 있습니다.
- 법적 분쟁 가능성
- 담보 처분 어려움
3. 위반건축물
건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있는 경우 대출이 까다롭습니다.
- 불법 증축
- 무단 용도 변경
- 불법 확장
4. 무허가 건물
건축물대장이 없는 경우 담보 설정이 불가능할 수 있습니다.
5. 농지·임야 (자격 요건 미충족)
농지는 농지취득자격증명 필요, 개발 제한 지역은 대출 한도 축소 가능성이 큽니다.
6. 유치권 신고 물건
경매 공고에 '유치권 행사 중'이라고 기재되어 있다면 은행은 리스크로 판단합니다.
7. 감정가 과대 산정 물건
감정가는 과거 기준입니다. 현재 실거래가가 낮으면 은행 평가금액도 낮아집니다.
8. 지방 소형 빌라 / 나홀로 아파트
거래량이 적은 지역은 환금성이 낮다고 평가됩니다.
9. 다주택자 중과 지역
다주택자의 경우 조정지역에서는 LTV가 크게 축소될 수 있습니다.
입찰 전 체크리스트
- 등기부 대지권 확인
- 건축물대장 위반 여부
- 실거래가 비교
- 은행 사전 상담
- 지역 거래량 확인
함께 보면 좋은 글
경매는 싸게 사는 것이 아니라, 리스크를 계산하는 투자입니다.
대출 가능 여부를 먼저 확인해야 안전한 투자가 됩니다.
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