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경매 유치권 있는 물건, 입찰해도 될까? 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트
부동산 경매를 하다 보면 ‘유치권 신고 있음’이라는 문구를 자주 접하게 됩니다. 많은 투자자들이 유치권 물건을 무조건 피하지만, 실제로는 정확한 권리분석을 하면 오히려 경쟁이 줄어드는 기회가 될 수 있습니다.
1. 유치권이란 무엇인가?
유치권이란 공사대금 등을 지급받지 못한 사람이 해당 부동산을 점유하면서 돈을 받을 때까지 인도를 거부할 수 있는 권리입니다.
- 건물 신축 공사대금 미지급
- 리모델링 공사 비용 분쟁
- 하도급 공사 미정산
문제는 실제 법적으로 인정되는 유치권과, 단순 신고에 불과한 ‘허위 유치권’이 섞여 있다는 점입니다.
2. 유치권 물건이 위험한 이유
유치권이 존재하면 다음과 같은 리스크가 발생할 수 있습니다.
- 명도 지연 가능성
- 추가 합의금 요구
- 대출 제한 가능성
- 소송 장기화 위험
특히 금융기관은 분쟁 소지가 있는 물건에 대해 대출을 보수적으로 심사합니다.
3. 진짜 유치권 vs 허위 유치권 구별법
✔ 점유 여부 확인
현수막만 붙어 있고 실제 점유자가 없는 경우가 많습니다. 현장 방문은 최소 2회 이상 필수입니다.
✔ 공사 계약서 존재 여부
공사 계약서, 세금계산서, 공사대금 미지급 증빙 자료가 있는지 확인해야 합니다.
✔ 공사 완료 시점
경매 개시 이전부터 점유가 있었는지가 중요합니다.
4. 이런 경우는 오히려 기회다
- 점유 없이 현수막만 존재
- 채권 금액이 과장된 경우
- 소송 없이 단순 신고만 된 상태
- 실제 공사대금이 소액인 경우
이런 물건은 경쟁자가 줄어들기 때문에 저가 낙찰 가능성이 높습니다.
5. 입찰 전 최종 체크리스트
- 법원 사건기록 열람
- 유치권자 연락처 확보
- 점유 실태 확인
- 은행 대출 사전 상담
- 명도 비용 예상 산출
유치권은 공포의 대상이 아니라 분석의 대상입니다. 철저한 권리분석을 한다면 오히려 수익률을 높일 수 있습니다.
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