반응형
경매 권리분석 쉽게 하는 법 (초보자도 10분 만에 보는 방법)
부동산 경매에서 가장 중요한 것은 ‘싸게 사는 것’이 아니라 위험한 권리를 피하는 것입니다.
권리분석을 제대로 하지 않으면 낙찰 후 추가 비용, 명도 문제, 대출 거절 등 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록 권리분석을 쉽게 정리해드립니다.
1. 권리분석이란 무엇인가?
권리분석이란 해당 부동산에 설정된 권리 중 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 확인하는 과정입니다.
핵심은 단 하나입니다.
“내가 낙찰받으면 추가로 떠안아야 할 빚이 있는가?”
2. 가장 먼저 확인할 것 – 말소기준권리
권리분석의 출발점은 말소기준권리입니다.
- 근저당권
- 압류
- 가압류
- 담보가등기
등기부등본에서 가장 먼저 설정된 담보권이 말소기준권리가 되는 경우가 많습니다.
말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 대부분 소멸합니다.
3. 인수되는 권리 확인하기
다음 권리는 인수 가능성이 있습니다.
- 선순위 임차인의 대항력
- 전세권 (말소기준권리보다 빠를 경우)
- 법정지상권
- 유치권
특히 임차인의 전입일자와 확정일자는 반드시 확인해야 합니다.
4. 등기부등본 보는 순서
등기부는 3가지로 나뉩니다.
- 표제부 → 건물 기본 정보
- 갑구 → 소유권 관련 권리
- 을구 → 근저당·담보권 등
권리분석은 보통 을구 → 갑구 → 임차인 순으로 확인합니다.
5. 임차인 분석이 가장 중요
임차인이 선순위일 경우 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.
- 전입일자 확인
- 확정일자 확인
- 배당요구 여부 확인
배당요구를 하지 않으면 인수 가능성이 높아집니다.
6. 초보자가 자주 하는 실수
- 등기부만 보고 현황조사서 확인 안 함
- 임차인 전입일 확인 안 함
- 말소기준권리 착각
- 유치권 신고 무시
7. 권리분석 10분 체크리스트
- ① 말소기준권리 확인
- ② 선순위 임차인 여부 확인
- ③ 전세권 설정 시기 확인
- ④ 유치권 신고 여부 확인
- ⑤ 건축물대장 위반 여부 확인
함께 보면 좋은 글
경매는 권리분석이 80%입니다.
낙찰은 버튼 클릭이지만, 권리분석은 돈을 지키는 기술입니다.
반응형