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초보가 경매에서 돈 잃는 진짜 이유
(실패하지 않는 투자를 위한 지침)
부동산 경매는 적은 자본으로 큰 수익을 낼 수 있는 '황금알을 낳는 거위'처럼 보입니다.
하지만 철저한 준비 없이 뛰어든 초보 투자자들에게 경매 시장은 가차 없습니다.
왜 그들은 첫 낙찰에서 손실을 보게 될까요? 현실적인 이유 4가지를 정리했습니다.
1️⃣ 시세 조사 없이 “싸 보인다”로 입찰
초보가 가장 흔히 범하는 오류는 감정가를 현재 시세로 믿는 것입니다. 경매의 감정가는 수개월 전의 데이터입니다. 가격이 하락하는 시장에서는 감정가보다 낮은 최저가도 비쌀 수 있습니다.
- 초보: "감정가 대비 할인율"만 보고 저렴하다고 판단
- 고수: "실거래가 대비 수익률"을 따져보고 입찰가 산정
2️⃣ 권리분석을 무시한 '근거 없는 낙관'
경매에서 수익보다 중요한 것은 '인수할 권리'가 있는지 확인하는 것입니다. 겉보기엔 멀쩡해도 숨겨진 폭탄이 있을 수 있습니다.
⚠️ 주의해야 할 항목: 대항력 있는 임차인, 미납 관리비, 유치권 등.
이 중 하나만 놓쳐도 수천만 원의 예상치 못한 비용이 발생합니다.
3️⃣ 대출 한도 계산 착오
낙찰은 받았는데 잔금을 못 치러 보증금을 날리는 경우가 빈번합니다. 물건 종류에 따라 대출 비율이 크게 다릅니다.
| 물건 종류 | 예상 대출 한도(LTV) |
|---|---|
| 아파트 | 70% ~ 80% |
| 상가 | 60% ~ 70% |
| 공실/위험 물건 | 50% 내외 |
4️⃣ 수익보다 “낙찰 경험”에 집착
여러 번 패찰(탈락)을 겪으면 조급함이 생깁니다. "이번에는 무조건 받아야지"라는 생각으로 입찰가를 높게 쓰면, 결국 급매보다 비싸게 사는 결과를 초래합니다. 경매의 목적은 낙찰이 아니라 수익임을 잊지 마세요.
📌 핵심 결론
"준비 없는 입찰은 투자가 아니라 도박입니다."
시세 조사, 권리분석, 대출 확인. 이 세 가지만 제대로 해도 돈 잃는 경매는 하지 않습니다.
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