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🏠 강제집행 절차 완벽 정리
명도 협상 결렬 시, 법적 권리를 행사하는 최후의 수단
부동산 경매에서 낙찰 후 점유자가 대화를 거부하거나 무리한 이사비를 요구한다면, 결국 강제집행을 선택해야 합니다. 강제집행은 단순히 짐을 빼는 과정이 아니라, 법적 절차를 통해 내 소유권을 온전히 회복하는 엄숙한 과정입니다.
1️⃣ 강제집행 전 '심리적 압박' 단계
- 부동산 인도명령 신청: 잔금 납부 즉시 신청하십시오. 가장 빠르고 강력한 무기입니다.
- 점유이전금지 가처분: 집행 방해를 막기 위해 점유자를 고정시키는 필수 절차입니다.
- 내용증명 발송: "몇 월 며칠까지 미퇴거 시 집행 비용 및 임료 청구 예정"임을 공식 통보합니다.
💡 Tip: 실제 집행까지 가기보다, '집행 예고' 단계에서 점유자가 압박을 느껴 협상 테이블로 나오는 경우가 80% 이상입니다.
2️⃣ 강제집행 실전 5단계 절차
STEP 1. 인도명령 결정문 수령 법원에서 결정문이 나오면, 점유자에게 '송달'되어야 효력이 발생합니다.
STEP 2. 강제집행 신청 (집행관 사무실) 송달 증명서를 발급받아 관할 법원 집행관 사무실에 집행 신청서를 제출하고 예납금을 납부합니다.
STEP 3. 집행 예고 (계고) 집행관이 직접 현장을 방문하여 "며칠 뒤에 강제집행을 할 것"이라고 경고문을 붙입니다. 이때 점유자가 가장 크게 흔들립니다.
STEP 4. 본집행 실시 예고 기간에도 퇴거하지 않으면 노무자들과 함께 문을 열고 들어가 짐을 밖으로 빼냅니다.
STEP 5. 유산 동산 경매 반출된 짐은 보관창고로 이동하며, 점유자가 찾아가지 않으면 경매를 통해 매각하여 보관비를 충당합니다.
3️⃣ 소요 비용 및 시간 가이드
| 항목 | 평균 비용 (30평형 기준) |
|---|---|
| 집행관 수수료 | 약 30~50만 원 |
| 노무비 (인건비) | 약 100~200만 원 (인원수 비례) |
| 운반 및 보관비 | 약 100~150만 원 (3개월 기본) |
※ 총 예상 비용: 약 250~400만 원 내외 (평수와 짐의 양에 따라 상이) ※ 소요 기간: 신청 후 본집행까지 보통 2~3개월 소요.
4️⃣ 주의사항: 불법 점유와의 전쟁
- 강제로 문 따기 금지: 집행관 없이 문을 열고 들어가면 '주거침입죄'로 역고소를 당할 수 있습니다.
- 증거 확보: 집행 당일 현장 사진과 동영상을 꼼꼼히 촬영해 두어야 합니다.
- 유치권자 주의: 유치권을 주장하는 점유자가 있다면 전문가의 조언이 필수입니다.
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