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선순위 임차인 있는 경매 물건 실제 사례 분석 (보증금 인수 여부 판단법)
경매 초보 투자자들이 가장 두려워하는 것이 바로 선순위 임차인입니다. 하지만 실제 사례를 보면, 위험한 경우와 안전한 경우가 명확히 나뉩니다.
오늘은 실제 구조를 기준으로 선순위 임차인 물건을 어떻게 판단해야 하는지 쉽게 이해할 수 있도록 사례 중심으로 설명드립니다.
사례 1 : 안전했던 선순위 임차인
조건
- 감정가 : 2억
- 낙찰가 예상 : 1억6천
- 임차인 보증금 : 5천만원
- 확정일자 있음 / 배당 요구 완료
분석
선순위 임차인이지만 보증금 5천만원은 낙찰가 범위 내에서 배당으로 전액 회수 가능했습니다.
즉, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 없는 안전한 구조였습니다.
사례 2 : 위험했던 선순위 임차인
조건
- 감정가 : 1억5천
- 낙찰가 : 1억2천
- 임차인 보증금 : 1억
- 확정일자 있음 / 실제 거주 중
분석
낙찰가 1억2천에서 임차인 보증금 1억이 배당되더라도 다른 채권을 고려하면 일부 금액을 회수하지 못할 가능성이 있었습니다.
이 경우 부족한 금액을 낙찰자가 인수할 수도 있어 실질 매입가가 높아지는 구조였습니다.
실전 판단 공식 (초보용 핵심)
선순위 임차인 물건은 아래 공식으로 판단하면 쉽습니다.
① 낙찰가 ≥ 임차인 보증금 → 안전 가능성 높음
② 낙찰가 < 임차인 보증금 → 인수 위험 존재
- 배당 요구 했는가
- 실제 거주 중인가
- 전입일 언제인가
- 다른 선순위 채권 있는가
투자자들이 놓치는 포인트
- 선순위 임차인 있다고 무조건 포기
- 배당표 예상 계산 안함
- 현장 방문 안함
- 관리사무소 확인 안함
하지만 실제로는 선순위 임차인 때문에 경쟁률이 낮아져 오히려 좋은 가격에 낙찰되는 경우도 많습니다.
마무리
경매에서 중요한 것은 위험을 피하는 것이 아니라, 위험을 계산하는 능력입니다.
선순위 임차인 물건도 배당 구조만 이해하면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.
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