낙찰 받아도 무조건 남는 법

낙찰 받아도 무조건 남는 법
부동산 경매 '황금 입찰가' 계산 공식

경매에서 가장 큰 실수는 **'시세보다 싸게 샀다'**는 착각에 빠지는 것입니다. 하지만 취득세, 명도비, 수리비, 그리고 대출 이자까지 계산하고 나면 남는 게 없는 '무늬만 낙찰'이 될 수 있습니다. 오늘은 고수들이 입찰 직전 반드시 두드리는 계산 공식을 정리해 드립니다.

💡 핵심: 내가 원하는 수익을 먼저 정하고, 거꾸로 계산해 나가는 '역산법'이 정답입니다.

[황금 입찰가 공식]

급매 시세 - (희망 수익 + 제반 비용) = 최종 입찰가

반드시 포함해야 할 4대 비용

• 취득세 및 법무비용: 낙찰가의 약 1.1%~12% (다주택 여부 확인 필수)
• 명도 비용: 점유자와의 합의금 또는 강제집행 비용 예비비
• 수리 및 공사비: 누수, 샤시 등 큰 수리가 필요한 경우 최소 1,000만 원 이상 확보
• 금융 비용: 잔금 대출 이자와 중도상환 수수료

많은 분이 '감정가'를 기준으로 입찰가를 정하지만, 이는 매우 위험합니다. 감정가는 과거의 기록일 뿐입니다. 현재의 급매가를 기준으로 위 공식을 대입해야만 리스크를 피할 수 있습니다.

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※ 본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 입찰 전 전문가의 상담을 권장합니다.