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경매 물건 볼 때 이것부터 확인 (초보가 먼저 체크해야 할 핵심 순서)
부동산 경매에서 가장 중요한 것은 싸게 사는 것이 아니라 문제 없는 물건을 고르는 것입니다.
초보자는 등기부부터 보거나 감정가부터 보는 경우가 많은데, 실전 투자자는 항상 같은 순서로 확인합니다.
오늘은 경매 물건을 볼 때 반드시 먼저 확인해야 할 순서를 실전 기준으로 정리했습니다.
1️⃣ 위치부터 확인 (수익의 70% 결정)
경매는 권리분석보다 먼저 위치를 봅니다. 위치가 나쁘면 아무리 싸도 수익이 어렵습니다.
- ✔ 역세권 여부
- ✔ 주변 아파트/빌라 시세
- ✔ 임대 수요 존재
- ✔ 생활 인프라
투자 기준은 단순합니다. “여기 내가 월세 살고 싶나?” 아니라면 임차인도 안 들어옵니다.
2️⃣ 시세 확인 (이게 먼저다)
감정가는 참고용일 뿐입니다. 진짜 중요한 건 현재 실거래 시세입니다.
- ✔ 같은 평형 최근 거래가
- ✔ 동일 건물 매물 가격
- ✔ 전세/월세 시세
시세보다 싸지 않으면 경매로 살 이유가 없습니다.
3️⃣ 권리분석 최소 체크
위치와 시세가 괜찮다면 그 다음이 권리분석입니다.
- ✔ 말소기준권리
- ✔ 선순위 임차인 여부
- ✔ 전입일 / 확정일자
- ✔ 배당요구 여부
초보자는 여기서 가장 많이 실패합니다. 권리 문제 하나만 있어도 싸게 낙찰받은 의미가 없어집니다.
4️⃣ 현장 상태 확인
경매는 반드시 현장을 확인해야 합니다. 사진과 실제는 완전히 다를 수 있습니다.
- ✔ 실제 거주 여부
- ✔ 건물 노후 상태
- ✔ 수리 필요 수준
- ✔ 주차 가능 여부
- ✔ 주변 소음
5️⃣ 마지막으로 입찰가 계산
많은 초보자가 가격부터 씁니다. 하지만 가격은 항상 마지막입니다.
시세 → 비용 → 수익 → 최대입찰가
📌 경매 공부 이어서 보기
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