경매 용어, '이것' 모르면 평생 번 돈 한순간에 날립니다
반갑습니다. 오늘은 경매 초보자가 가장 많이 하는 실수, 그리고 "알고 있었다면 절대 일어나지 않았을 사고"를 막아주는 필수 용어들을 정리해 드립니다. 부동산 경매는 법률 용어가 80%입니다. 이 용어들만 정복해도 여러분은 상위 10%의 투자자로 시작하는 것입니다. 딱 3분만 집중해 주세요. 이 3분이 수천만 원을 아껴줄 것입니다.
▲ 신중하게 작성된 입찰표 하나가 인생을 바꿉니다.
1. 말소기준권리: '지워지는 빚'과 '남는 빚'
경매의 꽃이자 권리분석의 시작입니다. 등기부등본에 적힌 수많은 빚 중에서 낙찰자가 책임져야 할 빚인지, 아니면 낙찰과 동시에 사라질 빚인지를 결정하는 기준점입니다.
- 근저당/저당: 은행에서 빌린 돈 (가장 흔한 기준)
- 압류/가압류: 세금 체납이나 개인 채무로 잡힌 권리
- 담보가등기: 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 잡은 경우
💡 고수의 한마디: 위 권리 중 가장 날짜가 빠른 것이 말소기준권리가 되며, 그 이후에 설정된 모든 권리는 소멸합니다. 즉, 낙찰 후 깨끗한 등기부를 가질 수 있다는 뜻이죠!
2. 대항력: 세입자의 보증금을 지켜주는 힘
낙찰자 입장에서는 가장 무서운 단어입니다. 대항력이 있는 임차인은 "나는 보증금 다 받기 전엔 절대로 이 집에서 안 나가!"라고 주장할 수 있습니다.
▲ 손 안의 데이터가 돈이 되는 순간입니다.
🛑 실제 사고 사례 (주의!)
말소기준권리보다 단 하루 먼저 전입신고를 한 세입자가 있었습니다. 낙찰자는 이를 간과하고 입찰했다가 낙찰가 외에 보증금 2억 원을 추가로 인수해야 했습니다. 수익이 한순간에 마이너스로 변한 것이죠.
✅ 대항력 조건: 주택 인도(이사) + 전입신고
이 두 가지를 갖춘 날의 다음 날 오전 0시부터 효력이 발생하니 날짜 계산을 초 단위로 꼼꼼히 해야 합니다.
3. 배당요구종기일: 세입자의 '골든타임'
세입자가 "저 이 집 경매 넘어가면 제 보증금 법원에서 돌려받을게요"라고 신청하는 마감 기한입니다.
4. 명도와 인도명령: 진정한 주인이 되는 과정
낙찰받았다고 끝이 아닙니다. 살고 있는 사람을 내보내는 '명도'가 남았습니다.
▲ 고통스러운 과정을 견디면 달콤한 수익이 따라옵니다.