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경매 선순위 임차인 있는 물건 공략법 (초보도 이해하는 안전 판단 기준)
경매 물건을 보다 보면 “선순위 임차인 있음”이라는 문구 때문에 입찰을 포기하는 경우가 많습니다. 하지만 모든 선순위 임차인이 위험한 것은 아닙니다.
오늘은 선순위 임차인이 있는 경매 물건을 어떻게 분석하고 공략할 수 있는지 실전 기준으로 쉽게 정리해드립니다.
1. 선순위 임차인이란 무엇인가
선순위 임차인은 말 그대로 낙찰자보다 먼저 권리를 갖는 임차인을 의미합니다.
- 전입신고 완료
- 확정일자 있음
- 배당 요구 여부 확인
이 세 가지가 핵심 판단 기준입니다.
2. 위험한 선순위 임차인 유형
다음 경우는 특히 주의해야 합니다.
- 보증금이 낙찰가보다 큼
- 배당 못 받고 잔존 가능성 있음
- 대항력 유지 상태
- 실제 거주 중
이 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.
3. 안전한 선순위 임차인 판단법
아래 조건이면 비교적 안전합니다.
- 배당 요구 완료
- 보증금 전액 배당 가능
- 낙찰 후 퇴거 확정
- 전입 말소 예정
즉, “배당으로 해결되는 임차인”이면 리스크가 낮습니다.
4. 실전 공략 전략
- 현장 방문해서 실제 거주 여부 확인
- 관리사무소 통해 거주 정보 파악
- 법원 배당표 예상 계산
- 보증금 인수 가능성 체크
많은 투자자들이 선순위 임차인을 무조건 피하기 때문에, 오히려 경쟁률이 낮아지는 기회가 될 수도 있습니다.
5. 핵심 정리 (입찰 전 체크)
- 배당으로 보증금 해결 가능한가
- 낙찰자가 인수할 금액 있는가
- 실제 거주 중인가
- 명도 가능성 높은가
이 네 가지만 확인해도 선순위 임차인 물건의 80%는 판단 가능합니다.
마무리
경매는 위험을 피하는 것이 아니라, 위험을 계산하고 들어가는 투자입니다.
선순위 임차인이 있다고 무조건 포기하지 말고, 배당 구조와 권리 관계를 분석해 기회로 활용해 보시기 바랍니다.
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