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🏠 경매 공부 순서 이렇게 하면 된다
(초보 필수 로드맵)
경매는 어렵지 않습니다. 다만 공부 순서를 틀리면 100% 실패합니다. 대부분의 초보는 권리분석부터 시작하지만, 실제 투자 고수들은 다른 순서를 따릅니다.
이 글에서는 초보가 돈 잃지 않는 경매 공부 순서를 현실 기준으로 설명합니다.
1️⃣ 경매 절차부터 이해하기
경매 공부의 시작은 권리분석이 아닙니다. 먼저 전체적인 프로세스와 돈의 흐름을 알아야 합니다.
- 경매 진행 단계 (입찰 전 ~ 종결)
- 입찰 → 낙찰 → 잔금 → 명도 흐름
- 내 자산이 묶이는 타이밍 계산
- 실패 시 입찰 보증금 손해 구조
2️⃣ 물건 보는 눈 만들기
경매는 단순히 싸게 사는 게임이 아닙니다. "세입자가 바로 들어올 물건"을 사는 게임입니다.
“여기에 내놓으면 세입자가 바로 들어올까?”
역세권 여부, 주변 아파트 시세, 빌라 공급량 등 실질적인 임차 수요를 먼저 파악해야 실전에서 당황하지 않습니다.
3️⃣ 권리분석은 핵심만
초보자가 처음부터 법률 전문가가 될 필요는 없습니다. 아래 3개만 확실히 체크하세요.
- 말소기준권리: 내가 인수할 빚이 있는가?
- 대항력 임차인: 보증금을 대신 물어줘야 하는가?
- 인수 권리: 등기부상 삭제되지 않는 위험 요소 확인
4️⃣ 입찰가 계산이 진짜 핵심
수익은 권리분석이 아니라 정확한 계산에서 결정됩니다. 감에 의존하지 마세요.
입찰가 = 시세 - (수리비 + 세금 + 마진)
5️⃣ 낙찰 후 명도 & 임대 전략
많은 초보가 착각합니다. 낙찰이 끝이 아닙니다. 수익은 임대 성공 순간 확정됩니다.
- 기존 점유자와의 명도 협상 기술
- 수리 및 인테리어 전략
- 공실 없는 임대 마케팅
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