부동산 투자나 자산 운용을 하다 보면 이런 상황이 자주 생깁니다.
> “이미 주택담보대출이 있는 아파트인데, 전세 세입자를 들여도 괜찮을까?”
저도 최근에 이런 상황을 직접 겪었습니다. 결론부터 말씀드리자면,
“가능합니다. 다만, 몇 가지 중요한 절차가 필요해요.”
1. 대출 있는 집에 전세 세입자 놓는 건 가능한가요?
네, 가능합니다.
이미 주택담보대출이 설정돼 있는 집이라고 해도,
은행(금융기관)의 **‘담보제공자 동의’**만 있으면 전세 세입자를 들일 수 있어요.
2. 왜 은행 동의가 필요한 걸까요?
은행은 내 집을 담보로 돈을 빌려준 입장이기 때문에
추가로 생기는 권리자(세입자)의 전세보증금에 민감합니다.
만약 집값이 하락해서 경매에 들어가면,
누가 먼저 돈을 받을 수 있느냐가 중요한데
전세보증금이 은행보다 앞서게 되면 은행 입장에서 리스크가 커지겠죠?
그래서 세입자를 들이기 전에는 반드시 은행의 동의가 필요합니다.
3. 어떻게 하면 전세 세입자를 놓을 수 있을까요?
실제 절차는 생각보다 간단합니다.
1. 은행에 문의
→ “대출 중인 집에 전세 세입자를 들이려고 하는데, 동의 절차가 어떻게 되나요?”
2. 전세보증금, 임대차 계약서 사본 등 제출
3. 은행의 담보제공자 변경 동의서 발급
4. 등기부등본 갱신 및 보증보험 가입(선택사항)
이 과정을 거치면 법적으로 아무 문제 없이 세입자를 받을 수 있습니다.
4. 주의할 점은 무엇일까요?
대출 조건 확인 필수
→ 처음 대출받을 때 **‘실거주 조건’**이 붙어 있는지 확인해야 합니다.
실거주 조건인데 임대 놓으면 금리가 인상되거나, 조건 위반이 될 수 있어요.
세입자에게 설명 잘 하기
→ 전세계약 전에 등기부등본에 **근저당권(은행 담보)**이 있다는 걸 투명하게 설명해야 합니다.
보증보험 가입까지 해주면 세입자도 안심합니다.
5. 요약
마무리하며
지금처럼 금리가 높은 시기엔
실투자금을 줄이기 위해 전세 레버리지를 활용하는 게 굉장히 효과적입니다.
저도 이번에 8천만 원 계약금 + 5억 대출 + 3.5억 전세 세팅으로
7억 8천 아파트를 안정적으로 매입했어요.
현금흐름과 리스크를 동시에 잡는 전략,
미리 준비하면 충분히 가능합니다.
